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Le locataire d’un bail commercial doit-il supporter les dégradations dues à la vétusté ?

Mars 2024 / Temps de lecture estimé : 2 minute(s)

La clause d’un bail commercial exigeant du locataire une restitution des lieux en leur état initial lui impose-t-il la prise en charge des dégradations dues à la vétusté ? C’est sur cette question que s’est récemment penchée la Cour de cassation. 

Lorsqu’un état des lieux a été dressé lors de l'entrée dans les lieux, le locataire doit rendre le local tel qu'il l’a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730 du Code civil). Ainsi, les réparations locatives ne sont pas à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou par la force majeure (article 1755 du Code civil).

Néanmoins, la clause « améliorations » d'un contrat de bail commercial portant sur des locaux à l'état neuf peut prévoir que tous les travaux réalisés par le locataire resteront la propriété du bailleur, celui-ci ayant le droit d'exiger le rétablissement des lieux dans leur état initial et aux frais exclusifs du locataire, hormis les travaux d'aménagement.

Dans une décision rendue le 30 novembre 2023 (Cass. 3e civ. 30-11-2023 n° 21-23.173), la Cour de cassation précise que l'obligation du locataire de restituer les locaux dans leur état initial (dit aussi primitif) n'inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf convention contraire expresse.

Pour la Cour, prévoir une clause exigeant du locataire un rétablissement des lieux en leur état et à ses seuls frais ne suffit pas à écarter l'article 1730 du Code civil. Un abattement dû à la vétusté doit s'appliquer sur le coût des travaux qui sont à la charge du locataire.  Pour en être autrement, la clause dérogatoire doit expressément prévoir que les réparations dues à la vétusté sont à la charge du locataire.

A noter : Dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, la liberté contractuelle des parties demeure limitée. Ainsi, les dépenses qui ont pour objet de remédier à la vétusté ne peuvent pas être imputées au locataire si elles relèvent des grosses réparations (C. com. art. R 145-35, 2°).

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